IRS, PDS, Smart City : fiscalité et comptabilité des investissements immobiliers à Maurice

Acquérir un bien immobilier à Maurice est devenu, pour beaucoup d’investisseurs français, un projet de vie autant que financier. Plusieurs dispositifs officiels encadrent la propriété étrangère : IRS, PDS, RES, Smart City, et l’acquisition Ground+2. Chacun a ses règles, sa fiscalité, ses contraintes. Voici le panorama complet 2026 et les bons réflexes comptables.

Les dispositifs actifs en 2026

PDS — Property Development Scheme

C’est aujourd’hui le dispositif de référence. Le PDS a remplacé l’ancien IRS (Integrated Resort Scheme) et le RES (Real Estate Scheme), en unifiant leurs règles. Le PDS autorise les non-résidents à acquérir une résidence dans un programme immobilier agréé par l’Economic Development Board (EDB), pour un montant minimum de 375 000 USD. L’acquisition ouvre droit à un permis de résidence permanent pour l’acheteur, son conjoint et ses enfants mineurs.

IRS et RES — les ventes en stock

Les anciens programmes IRS (luxe, villa en domaine) et RES (volume plus élevé, budget plus accessible) ne sont plus commercialisés en direct : les nouvelles résidences passent toutes par le cadre PDS. En revanche, de nombreux programmes IRS ou RES déjà livrés continuent de circuler sur le marché secondaire, avec les mêmes droits.

Smart City

Le programme Smart City encourage le développement de nouvelles villes intégrées (Moka, Uniciti, Beau Plan, Cap Malheureux…). Les étrangers y acquièrent soit des résidences (même logique que PDS), soit des biens mixed-use ou commerciaux. Avantages : infrastructure neuve, écosystème, exemptions fiscales ciblées.

Ground+2 — les appartements en étage

Dispositif plus récent, il autorise les étrangers à acquérir un appartement dans un immeuble de 2 étages et plus, en dehors des programmes PDS, à condition que le prix soit supérieur à 6 millions Rs (~130 000 EUR). Il n’ouvre pas droit au permis de résidence — c’est de l’investissement pur.

Fiscalité à l’acquisition

• Land Transfer Tax (LTT) de 5 %, à la charge du vendeur (mais parfois négocié en 50/50 selon le contrat de VEFA).
• Registration Duty de 5 % à la charge de l’acquéreur.
• Pour les biens PDS, des frais d’adhésion EDB peuvent s’ajouter (varie selon programme).
• TVA à 15 % pour les biens neufs vendus par un promoteur (parfois déjà incluse dans le prix affiché).

Fiscalité des revenus locatifs

Les loyers perçus à Maurice sont imposés localement à hauteur de 15 % (IIT ou CIT selon le mode de détention). L’abattement pour charges est limité aux dépenses réelles justifiées. Les revenus ne subissent pas la CSG mauricienne mais peuvent être assujettis au Solidarity Levy si vos revenus globaux dépassent 3 millions Rs annuels (taux progressif jusqu’à 25 %).

Pour un non-résident fiscal mauricien, la France n’impose plus ces revenus (convention fiscale — voir notre article dédié). Attention : la CSG française de 17,2 % peut néanmoins rester due selon le statut de sécurité sociale du propriétaire.

Détention directe ou société civile ?

Deux options principales :

• Détention directe en nom propre : simple, fiscalité personnelle. Adaptée pour un seul bien et une famille.
• Détention via société civile mauricienne : plus souple pour la gestion collective (indivision familiale, investisseurs multiples), mais entraîne un coût de structure (comptabilité, bilan annuel).

Pour un patrimoine immobilier ambitieux (> 3 biens, ou valeur > 3 millions €), une holding mauricienne de détention peut devenir pertinente. Cela dit, elle génère ses propres obligations (comptabilité, FSC si GBC, etc.).

Plus-value à la revente

Bonne nouvelle : Maurice n’applique pas de Capital Gains Tax sur les plus-values immobilières privées. La revente d’un bien personnel est donc exonérée à Maurice. Une Land Transfer Tax (5 %) est due par le vendeur lors de la cession, mais il n’y a pas d’imposition sur le gain.

Pour la France : si vous êtes redevenu résident fiscal français au moment de la cession, la plus-value devient imposable en France selon le régime des plus-values immobilières classique.

Les obligations comptables à ne pas oublier

• Tenue d’une comptabilité locative (recettes, charges, amortissements) si le bien est loué.
• Déclaration annuelle IIT ou CIT auprès de la MRA.
• Gestion de la TVA si la location est meublée et le CA dépasse 6 millions Rs.
• Pour les détentions en société : bilan annuel, dépôt ROC, audit selon seuils.
• Déclaration auprès de l’administration française (formulaire 3916 si détention via compte à l’étranger, 2047 pour les revenus encaissés à l’étranger, le cas échéant).

Les pièges fréquents

• Confondre permis de résidence et résidence fiscale : acquérir un PDS vous donne le droit de résider, pas l’obligation. Votre résidence fiscale dépend d’autres critères.
• Négliger le Solidarity Levy pour les hauts revenus locatifs.
• Oublier la convention d’abordage avec la France (IFI, 3916).
• Sous-estimer les charges annuelles (syndic PDS / Smart City, souvent 300 à 800 € / mois pour les programmes premium).

Notre accompagnement

Nous intervenons aux trois moments-clés d’un investissement immobilier mauricien :

1. En amont : simulation fiscale globale, arbitrage détention directe / société civile, choix du programme PDS ou Smart City.
2. Pendant l’acquisition : coordination avec le notaire mauricien, paiement des droits, ouverture de compte bancaire local.
3. En exploitation : tenue comptable de la location, déclarations IIT/CIT, reporting annuel vers la France.

Voir notre page Investissement immobilier et patrimoine pour le détail, ou demander un diagnostic personnalisé.